Parties communes ou privatives : lire le règlement avant d’appeler

Pourquoi la question se pose avant d’appeler qui que ce soit

Qualifier la canalisation ne change rien à la physique de la fuite, mais change tout au dossier qui va s’ouvrir. Une conduite commune concerne l’ensemble des copropriétaires et l’interlocuteur devient le syndic. Une conduite privative concerne son seul lot, et la discussion se joue entre le propriétaire, l’occupant et leurs assureurs.

Le piège est qu’on qualifie souvent d’instinct, sur des indices qui n’ont aucune valeur juridique : la canalisation est ancienne, elle est dans un mur porteur, elle descend vers le sous-sol, elle passe derrière la colonne. Rien de tout cela n’est le critère.

Il y a aussi une raison de calendrier. Tant que la qualification n’est pas posée, chacun renvoie la responsabilité à l’autre et le dossier n’avance pas. Poser la question tôt, avec le bon critère, évite plusieurs semaines de va-et-vient avant même qu’une localisation soit envisagée.

Ce que dit exactement l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965

Le texte de référence est l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, issue de l’article 208 de la loi ELAN. Il pose une présomption, et uniquement une présomption.

Sa formule est la suivante : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (…) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées (…) ».

Deux mots méritent d’être soulignés. « Réputées » : c’est une présomption, pas une définition rigide. Et surtout « dans le silence ou la contradiction des titres » : le texte ne s’applique que lorsque les documents de la copropriété ne disent rien ou se contredisent. Nous y revenons plus bas, car c’est le point qui renverse le plus souvent la conclusion.

Le vrai critère : le nombre de lots desservis

La partie décisive de la phrase est « les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Le législateur envisage explicitement le cas d’une conduite commune qui passe chez un particulier. Traverser un privatif ne privatise donc pas une canalisation.

Ce qui fait la qualification, c’est la fonction : la canalisation dessert-elle un seul lot ou plusieurs ? Une colonne qui alimente ou évacue plusieurs appartements est un élément d’équipement commun, y compris la portion qui court dans votre cloison, sous votre plafond ou dans votre placard.

Ce n’est donc ni la profondeur, ni l’encastrement, ni l’accessibilité qui décide. Une conduite parfaitement visible dans une cave peut être commune ; une conduite noyée sous quinze centimètres de chape peut être privative. C’est exactement l’inverse de l’intuition la plus répandue, et c’est le point que la plupart des pages concurrentes ratent.

Trois exemples pour fixer la règle. Une colonne d’eau froide qui alimente les logements d’une cage d’escalier dessert plusieurs lots : elle est commune sur toute sa longueur, y compris la portion encastrée chez le locataire du troisième. Une chute d’eaux usées qui reçoit les évacuations de plusieurs appartements est commune pour la même raison. En revanche, l’alimentation qui part du piquage sur cette colonne pour ne desservir qu’un seul logement est privative, même si elle court sous une chape et qu’aucun occupant ne peut y accéder sans démolir.

La dérivation qui ne dessert qu’un lot reste privative

Le corollaire est aussi important que le principe. Une dérivation qui part de la colonne et n’alimente que votre lot est privative au sens de l’article 2 de la même loi, même si elle est encastrée, même si vous n’y avez aucun accès sans casser.

En pratique, dans un immeuble, la ligne de partage se situe donc souvent au point de raccordement entre la colonne et le branchement particulier. C’est aussi pour cette raison que localiser précisément le point de fuite a une conséquence directe : selon qu’il se trouve avant ou après ce raccordement, ce ne sont pas les mêmes personnes qui sont concernées.

Un mot d’attention sur la formulation. Dire qu’une canalisation est privative ne dit rien de qui devra payer la réparation, ni de qui organisera la recherche. Ce sont d’autres règles, tenant au règlement, à la responsabilité et au contrat d’assurance. La qualification ouvre la discussion, elle ne la conclut pas.

Le règlement de copropriété l’emporte sur la présomption

Reprenons les mots de l’article 3 : « dans le silence ou la contradiction des titres ». La présomption est supplétive. Si le règlement de copropriété qualifie expressément les canalisations, ce sont ses clauses qui s’appliquent, et le raisonnement légal ne sert plus.

On pourrait espérer qu’une clause contraire soit sans effet. Ce n’est pas le cas. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrites les clauses contraires aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46. Les articles 2 et 3 n’y figurent pas. Une clause du règlement qui qualifie autrement une canalisation est donc valable.

D’où la règle de méthode qui donne son titre à cette page : avant toute conclusion, lire le règlement de copropriété. Un raisonnement impeccable sur l’article 3 peut être démenti par une seule phrase d’un règlement rédigé il y a quarante ans.

Non, la loi ELAN n’a pas réglé les colonnes montantes d’eau

C’est une objection qui revient sans cesse en assemblée générale, et la réponse est un « non » utile à connaître. La loi ELAN a bien traité les colonnes montantes, mais uniquement les colonnes électriques.

Le texte est l’article L346-1 du code de l’énergie, créé par l’article 176 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Le chapitre dans lequel il s’inscrit s’intitule « Colonnes montantes électriques ». Une vérification en sens inverse le confirme : l’expression « colonnes montantes » dans l’ensemble des codes français renvoie six articles, tous électriques et tous dans le code de l’énergie, plus une occurrence sans rapport dans le code de la consommation.

Aucun texte ne concerne les colonnes montantes d’eau. Elles restent donc soumises au régime de la copropriété décrit plus haut : présomption de l’article 3, sauf clause contraire du règlement. Attention enfin à ne pas confondre deux articles de la même loi ELAN : l’article 176 traite de l’électricité, l’article 208 est celui qui a modifié l’article 3 de la loi de 1965.

Lire son règlement de copropriété sans être juriste

Le document se demande au syndic, et il est souvent long. On peut cependant s’y repérer avec quelques réflexes simples, en gardant à l’esprit qu’on cherche des qualifications, pas des obligations d’entretien.

• Chercher les termes « parties communes », « parties privatives », « canalisations », « colonnes », « chutes », « descentes »
• Repérer si le texte distingue les conduites selon le nombre de logements desservis, ou selon leur emplacement
• Noter les clauses qui traitent explicitement des branchements particuliers, souvent l’endroit où se joue la ligne de partage
• Relever les contradictions entre le corps du règlement et l’état descriptif, cas dans lequel la présomption légale reprend la main
• Conserver la référence exacte des articles lus, car c’est ce que l’assureur et le syndic demanderont

Ce qu’une localisation établit, et ce qu’elle ne tranche pas

Une recherche de fuite documentée apporte un élément que ni le règlement ni la loi ne fournissent : l’emplacement réel du défaut, donc quelle canalisation est en cause. C’est souvent la pièce qui débloque une discussion de qualification, parce qu’elle remplace des hypothèses par un point.

Il faut cependant borner ce qu’un relevé prouve. Une mesure d’humidité de surface n’est pas une localisation : le fabricant d’un humidimètre courant décrit lui-même son appareil comme un appareil de pré-test, qui affiche des valeurs relatives et non des pourcentages absolus, sur une profondeur de cinq à quarante millimètres. Une zone humide peut venir d’une remontée capillaire, d’une condensation ou d’une infiltration extérieure.

De même, une inspection vidéo montre l’intérieur d’une conduite et suppose un accès : sans regard ni tampon, la sonde n’entre pas, et un désordre visible n’est pas la preuve qu’il s’agit de la fuite active. Ce qui vaut pour un dossier de copropriété, c’est un rapport écrit qui dit où et sur quelle canalisation, pas une impression d’appareil. Ce site met en relation avec des entreprises de recherche de fuite ; la qualification juridique, elle, appartient au règlement et à la copropriété.