Convention IRSI : ce qu’elle change quand la fuite touche deux lots

L’IRSI n’est ni une loi, ni un décret, ni un droit opposable

Commençons par le point que la plupart des pages du secteur passent sous silence. La convention IRSI, pour indemnisation et recours des sinistres immeuble, est un accord entre assureurs. Elle n’est ni une loi, ni un décret, et elle ne figure dans aucun code. La vérification est facile à refaire : une recherche en plein texte de l’expression « recherche de fuite » dans l’ensemble des codes français, sur Légifrance, ne renvoie aucun article, dans aucun code.

La conséquence est directe. Une convention entre assureurs organise leurs rapports entre eux : lequel gère le dossier, lequel indemnise, lequel se retourne ensuite contre l’autre. Elle n’est pas un texte que vous pourriez brandir devant votre propre assureur. Une page qui vous écrit « l’IRSI vous donne droit à » se trompe de registre, et ce glissement est très répandu.

Cela ne veut pas dire qu’elle est sans effet sur votre situation, au contraire. Elle explique pourquoi votre voisin et vous ne parlez pas au même interlocuteur, pourquoi c’est parfois l’assurance de l’immeuble qui prend la main, et pourquoi certaines prestations passent sans discussion. Simplement, ce qui oblige votre assureur, c’est le contrat que vous avez signé avec lui.

Ce qui vous oblige vraiment, c’est votre contrat

Aucune loi française n’impose une garantie « recherche de fuite ». L’expression n’existe dans aucun code. Les seules obligations d’assurance qui existent sont d’une autre nature, et elles portent sur la responsabilité civile : pour le locataire, l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; pour le copropriétaire et pour le syndicat, l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR. Pour un propriétaire qui occupe sa maison individuelle, il n’existe aucune obligation d’assurance, ce que confirme la fiche service-public F2023.

En dehors d’un immeuble placé sous IRSI, la fiche service-public F1352, vérifiée le 25 juillet 2025, est prudente au mot près : le coût de la démarche « peut » être pris en charge, « la plupart des contrats prévoient une franchise », et l’assuré avance les frais. La seule phrase juste dans ce cas de figure est donc : cela dépend du contrat.

Un dernier repère utile quand on relit ses conditions générales. L’article L113-1 du code des assurances, en vigueur depuis le 8 janvier 1981, exige qu’une exclusion soit formelle et limitée : une clause floue est contestable. Attention toutefois à ne pas en tirer plus qu’il n’y a. On ne peut pas en déduire qu’exclure la recherche de fuite serait illégal : une exclusion reste valable si elle est écrite de façon formelle et limitée.

Qui pilote le dossier : l’assureur de l’occupant du local sinistré

C’est le mécanisme central, et il surprend souvent. Le Titre 2 de la convention, au paragraphe 2.1, désigne l’assureur gestionnaire ainsi : « Pour les locaux privatifs occupés, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit). Pour les locaux privatifs vacants, l’assureur gestionnaire est l’assureur du (co)propriétaire non occupant. Pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble. »

Retenez le déplacement de logique : ce n’est pas l’assureur de celui qui a causé la fuite qui gère, c’est celui de qui la subit chez lui. Si le désordre apparaît dans votre appartement, votre assureur pilote, même quand tout indique que l’eau vient de l’étage au-dessus. La question de l’origine et celle de la gestion sont deux choses distinctes, et c’est précisément ce que la convention sépare.

Le paragraphe 2.1.1 prévoit des exceptions qui basculent la gestion vers l’assureur du copropriétaire non occupant.

• L’occupant n’est pas assuré
• Le local est meublé ou loué en saisonnier
• Un congé a été donné ou reçu au plus tard au jour du sinistre

Pourquoi l’occupant, et souvent le locataire, se retrouve au centre

De cette règle découle une situation contre-intuitive : dans un immeuble, c’est très souvent le locataire qui tient le dossier. Son assureur est l’assureur gestionnaire dès lors que le local sinistré est celui qu’il occupe, et c’est donc lui qui organise la recherche de fuite. Il n’est pas spectateur en attendant que son bailleur bouge.

La fiche service-public F1352 est nette sur ce point : déclarer le sinistre est une obligation de l’occupant, pas une faculté qu’il exercerait par politesse. Beaucoup de locataires hésitent par crainte de reconnaître une faute. C’est un contresens : déclarer n’est pas s’accuser. La déclaration ouvre le dossier, elle ne préjuge pas de qui financera la réparation, question qui se règle ailleurs, entre bailleur et locataire.

Concrètement, un locataire qui attend l’accord de son propriétaire pour prévenir son assureur perd du temps sur le seul dossier que la convention lui confie. Et si le local est vacant, ou si l’une des exceptions du paragraphe 2.1.1 s’applique, c’est bien l’assureur du propriétaire non occupant qui reprend la main.

Depuis le 1er juillet 2020 : ni franchise, ni plafond sur la recherche de fuite

C’est le fait le plus utile de toute cette page, et le moins repris. Un document professionnel daté de mars 2020 (Cabinet Devorsine, ARCNA) décrit l’évolution entrée en application le 1er juillet 2020 : « La recherche de fuite sera désormais réputée garantie dans tous les contrats, à condition que l’assureur soit signataire de la convention. De plus, elle ne peut pas faire l’objet : d’une franchise, d’un plafond. »

Le même document ajoute une précision qui élargit beaucoup la portée : « Cette garantie automatique concerne également les assurances qui ne garantissent que la responsabilité civile, comme certaines assurances propriétaire non occupant. » Autrement dit, un contrat qui ne couvre que la responsabilité civile n’est pas, en lui-même, un motif de refus de la recherche de fuite chez un assureur signataire.

Deux conditions encadrent cette lecture, et il faut les dire : l’immeuble doit relever de la convention, et l’assureur doit en être signataire. La question à poser à votre assureur n’est donc pas « prenez-vous en charge la recherche de fuite », mais « êtes-vous signataire de la convention ». Notez au passage un point moins agréable : depuis la même date, le passage en apparent n’est plus considéré comme une modalité de recherche de fuite et n’est donc plus indemnisé à ce titre.

Les 5 000 € HT ne sont pas un plafond de recherche de fuite

C’est l’erreur la plus répandue du secteur, et elle est facile à repérer. Partout circule l’idée que la prise en charge de la recherche de fuite serait plafonnée à 5 000 € HT. C’est faux depuis le 1er juillet 2020. Ce montant est un seuil qui concerne les DOMMAGES, pas la recherche de fuite, laquelle est justement sans plafond chez un assureur signataire.

Le mécanisme, tel que le décrivent des sources professionnelles concordantes, fonctionne par tranches de dommages : jusqu’à 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise selon son contrat, sans recours entre assureurs ; entre 1 600 et 5 000 € HT, une expertise est menée pour compte commun, puis le recours s’exerce au coût réel ; au-delà de 5 000 € HT par local, on sort de la convention.

Un signal simple pour trier ce que vous lisez ailleurs : une page qui présente les 5 000 € HT comme le plafond de votre recherche de fuite décrit un état du droit conventionnel antérieur à 2020. Elle n’a pas été relue depuis.

Ce que l’IRSI ne remplace pas

Autre raccourci fréquent : « l’IRSI remplace la CIDRE et la CIDE-COP ». La première moitié est exacte, la seconde ne l’est pas. Quatre sources professionnelles indépendantes attestent que la CIDE-COP subsiste en copropriété pour les sinistres qui dépassent le seuil de 5 000 € HT.

L’enjeu est pratique et non théorique. Si votre sinistre dépasse ce seuil, le raisonnement à tranches décrit plus haut ne s’applique plus, et la garantie automatique de la recherche de fuite décrite pour la convention ne peut plus être invoquée telle quelle. C’est exactement le moment où il faut revenir au contrat et à ce que votre assureur écrit, plutôt qu’aux conventions.

Il y a une leçon de méthode dans ce détail. Les conventions entre assureurs s’empilent et s’amendent, chacune avec son propre périmètre. Une phrase du type « depuis l’IRSI, tout est simple » ne décrit aucune réalité de dossier.

Ce que cette page ne peut pas vous affirmer

La prudence fait partie de l’information, alors disons ce qui n’est pas vérifiable en source primaire. Le texte intégral de la convention IRSI n’est pas public. Seul le Titre 2 cité plus haut a pu être lu en verbatim. Les tranches de 1 600 et 5 000 € HT, ainsi que l’avenant appliqué au 1er juillet 2020, reposent sur des sources professionnelles concordantes et sur une corroboration officielle partielle par la fiche service-public F1352.

De même, le maintien de la CIDE-COP au-delà de 5 000 € HT est attesté par plusieurs sources professionnelles, mais n’a pas pu être confronté à un texte primaire. Et l’article L112-4 du code des assurances, souvent invoqué ailleurs à propos des clauses en caractères apparents, n’a pas été ouvert ici : il n’est donc pas affirmé.

Ce site met en relation avec des entreprises de recherche de fuite ; il ne conseille ni ne représente personne devant un assureur. La seule pièce qui tranche votre cas est votre contrat, et il vaut la peine d’en demander l’extrait applicable par écrit.